Postado em 03/09/2026 às 08:00:01
O Plenário do Supremo Tribunal Federal retomou, nesta quarta-feira (2/9), a análise do Recurso Extraordinário que discute a extensão da imunidade tributária do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na incorporação de bens ao capital social de pessoas jurídicas cujo objeto social envolva atividades imobiliárias.
A controvérsia jurídica central reside na interpretação do artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal. O dispositivo estabelece a não incidência do imposto sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, ressalvada a hipótese em que a atividade preponderante do adquirente for a compra, venda, locação ou arrendamento mercantil de bens imóveis.
O julgamento, que teve início em outubro de 2025, busca definir se a ressalva constitucional deve ser aplicada de forma automática às empresas que possuem o setor imobiliário como atividade-fim, independentemente da finalidade da integralização do capital, ou se há necessidade de uma interpretação restritiva que observe a natureza da operação.
A questão é objeto de intensa disputa no Poder Judiciário, uma vez que diversas imobiliárias sustentam que a imunidade deve prevalecer para garantir a liberdade de organização empresarial e a capitalização das companhias, argumentando que a integralização não se confunde com a exploração comercial direta do ativo imobilizado.
Por outro lado, os municípios defendem a constitucionalidade da cobrança do ITBI. O argumento fazendário sustenta que a finalidade da norma constitucional foi justamente evitar que o patrimônio imobiliário fosse transferido para pessoas jurídicas como forma de elisão fiscal, mantendo-se a tributação sempre que a atividade da empresa for intrinsecamente imobiliária.
O desfecho deste julgamento possui profundas implicações para o planejamento tributário de empresas do setor de construção civil e incorporação. A decisão final, que deverá ser proferida sob o rito da repercussão geral, vinculará todos os tribunais do país, pacificando a divergência jurisprudencial que atualmente gera insegurança jurídica.
Os ministros da Corte Suprema analisam se a "atividade preponderante" deve ser aferida exclusivamente com base na receita operacional da empresa ou se outros critérios contábeis e operacionais devem ser considerados para a caracterização da imunidade.
A relevância do tema também se estende à autonomia dos entes federativos, uma vez que o ITBI é um imposto de competência municipal. A restrição ou ampliação da imunidade impacta diretamente a arrecadação das prefeituras, que buscam manter a estabilidade de suas receitas frente ao cenário de planejamento sucessório e empresarial.
Espera-se que o STF forneça diretrizes claras sobre o alcance da ressalva constitucional, delimitando os limites entre a imunidade tributária e a capacidade contributiva das empresas imobiliárias. O resultado será determinante para a definição de novas estratégias de reestruturação societária no mercado imobiliário brasileiro.
O julgamento permanece em andamento, com os ministros apresentando seus votos e ponderando sobre a necessidade de conciliar a proteção ao patrimônio das empresas com a necessidade de arrecadação dos municípios, garantindo a observância dos princípios constitucionais da legalidade e da anterioridade tributária.
A controvérsia jurídica central reside na interpretação do artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal. O dispositivo estabelece a não incidência do imposto sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, ressalvada a hipótese em que a atividade preponderante do adquirente for a compra, venda, locação ou arrendamento mercantil de bens imóveis.
O julgamento, que teve início em outubro de 2025, busca definir se a ressalva constitucional deve ser aplicada de forma automática às empresas que possuem o setor imobiliário como atividade-fim, independentemente da finalidade da integralização do capital, ou se há necessidade de uma interpretação restritiva que observe a natureza da operação.
A questão é objeto de intensa disputa no Poder Judiciário, uma vez que diversas imobiliárias sustentam que a imunidade deve prevalecer para garantir a liberdade de organização empresarial e a capitalização das companhias, argumentando que a integralização não se confunde com a exploração comercial direta do ativo imobilizado.
Por outro lado, os municípios defendem a constitucionalidade da cobrança do ITBI. O argumento fazendário sustenta que a finalidade da norma constitucional foi justamente evitar que o patrimônio imobiliário fosse transferido para pessoas jurídicas como forma de elisão fiscal, mantendo-se a tributação sempre que a atividade da empresa for intrinsecamente imobiliária.
O desfecho deste julgamento possui profundas implicações para o planejamento tributário de empresas do setor de construção civil e incorporação. A decisão final, que deverá ser proferida sob o rito da repercussão geral, vinculará todos os tribunais do país, pacificando a divergência jurisprudencial que atualmente gera insegurança jurídica.
Os ministros da Corte Suprema analisam se a "atividade preponderante" deve ser aferida exclusivamente com base na receita operacional da empresa ou se outros critérios contábeis e operacionais devem ser considerados para a caracterização da imunidade.
A relevância do tema também se estende à autonomia dos entes federativos, uma vez que o ITBI é um imposto de competência municipal. A restrição ou ampliação da imunidade impacta diretamente a arrecadação das prefeituras, que buscam manter a estabilidade de suas receitas frente ao cenário de planejamento sucessório e empresarial.
Espera-se que o STF forneça diretrizes claras sobre o alcance da ressalva constitucional, delimitando os limites entre a imunidade tributária e a capacidade contributiva das empresas imobiliárias. O resultado será determinante para a definição de novas estratégias de reestruturação societária no mercado imobiliário brasileiro.
O julgamento permanece em andamento, com os ministros apresentando seus votos e ponderando sobre a necessidade de conciliar a proteção ao patrimônio das empresas com a necessidade de arrecadação dos municípios, garantindo a observância dos princípios constitucionais da legalidade e da anterioridade tributária.
Autor/Fonte: CONJUR
